Отчитане на закупена земя и сграда

Христо ДОСЕВ - регистриран одитор

   Фирма, регистрирана по ДДС и прилагаща Националните счетоводни стандарти, купува от физическо лице дворно място с къща за сумата от 1 500 000 лв., като в нотариалния акт е записана обща сума за къщата и дворното място -1 500 000 лв. Фирмата има намерение в рамките на до 6-8 месеца да събори старата къща и да изгради нова жилищна сграда, която ще продава като готови апартаменти на бъдещи клиенти.
Тези 1 500 000 лв. как да се заприходят - като в сметка 201 Земя или да се направи пазарна оценка и да се оцени земята колко струва и съответно къщата? Трябва ли цялата стойност от 1 500 000 лв. да се заприходи като земя, тъй като къщата не отговаря на условията за ДМА според СС 16, т. 2 и т. 3.1.?

   Счетоводното представяне на възникналите търговскоправни сделки и стопански операции в съответствие с приложимото счетоводно законодателство - НСС и Закона за счетоводството, е свързано с направата на преценки от страна на ръководството на предприятието. Ето защо една и съща стопанска операция може да има различно счетоводно представяне във финансовите отчети, съставени в съответствие с изискването на НСС. Покупката на два недвижими имота от търговскоправна гледна точка - земя и сграда, може да се представи във финансовите отчети по различен начин, като например:
• Признаване на стоково-материални запаси (стоки);
• Признаване на два разграничими ДМА;
• Признаване на инвестиционни имоти;
• Признаване на един ДМА;
Отчитане на текущ счетоводен разход (ако например цената на придобиване на всеки актив е под възприетия праг за същественост за признаване като ДМА).
Ето защо в конкретния случай от първостепенно значение за честното и вярно представяне следва да се вземат предвид преценките на ръководството на отчитащото се предприятие с оглед използването на активите за целите на независимата икономическа дейност. Съгласно изходните данни ръководството на предприятието, макар и закупувайки два разграничими недвижими имота - земя и сграда, не очаква да използва единия от тях (сградата) за целите на дейността на предприятието, съответно дружеството няма намерение да използва сградата и няма да очаква да получи от нея икономически изгоди, свързани с нейното използване. Напротив - сградата се явява пречка за осъществяване на бъдещите бизнес намерения на дружеството да изгради и продаде нова жилищна сграда. На практика дружеството ще очаква бъдещи икономически изгоди само от единия недвижим имот - земята, тъй като върху нея планира да изгради нова сграда, предмет на бъдещи доставки. Предвид обстоятелството, че закупената сграда не се очаква да бъде използвана въобще и съответно предприятието няма да очаква бъдещи икономически изгоди, свързани със сградата, този недвижим имот (сградата) не отговаря на дефинициите на понятието Дълготрайни материални активи по смисъла на точка 2 от СС 16, респективно не отговаря на кумулативните изисквания за признаване на актива като дълготраен материален актив съобразно изискванията на точка 3.1 от СС 16. При това положение цялата платена сума на продавача в размер на 1 500 000 лева ще представлява покупната цена на единствения актив, който може да се признае в случая, а именно земята. Нещо повече - предвид инвестиционните намерения предприятието да продава идеални части от придобитата земята в едно с бъдещите апартаменти, които ще се изграждат върху нея, нашето мнение в случая е, че покупната цена на земята в размер на 1 500 000 лева следва да се представи като стоково-материален запас (стока), тъй като съгласно изискванията на точка 2, буква “в” от СС 2 Отчитане на стоково-материалните запаси като текущи (краткотрайни) активи следва под формата на стоки да се представят онези стоково-материални запаси, които са придобити главно чрез покупка и са предназначени за последваща продажба.