Право на строеж

Отговаря Султана БЪЛГАРЕНСКА - регистриран одитор

   Строителна фирма, която не е регистрирана по ДДС, получава право на строеж върху земя от четирима собственици - физически лица, срещу апартаменти. Въпросът ми е - строителят издава ли фактура и как да се отчете това право? Освободена доставка ли е по чл. 45, ал. 2; облагаем оборот ли е?

  

   От зададения въпрос става ясно, че строителят е получил право на строеж от четири физически лица. Не е ясно какъв вид търговец е, но става ясно, че не е регистриран за нуждите на ЗДДС. Следователно, щом е търговец, той трябва да води счетоводство и да отразява строителната си дейност въз основа на правилата на Закона за счетоводството. Част от тези правила са свързани с правилното документиране на стопанските операции.

   Съгласно чл. 4, ал. 3 от Закона за счетоводството: “Предприятията осъществяват счетоводството на основата на документалната обоснованост на стопанските операции и факти, като спазват изискванията за съставянето на документите съгласно действащото законодателство.” Всички стопански операции на строителната фирма трябва да бъдат документирани по съответния ред и да бъдат отразени в счетоводството й. От нормата става ясно, че търговецът трябва да издаде документ, с който да удостовери, че изповяданата доставка (сделка) в нотариалния акт за предоставяне на право на строеж срещу апартаменти е правилно документирана и от негова страна. На базата на въпросния нотариален акт строителят трябва да издаде фактура, в която да прехвърли правото на апартаментите, които ще построи и предаде след определен срок на физическите лица, предоставили правото на строеж.

   Същото се потвърждава и от Закона за ДДС: “Чл. 113. (1) Всяко данъчно задължено лице - доставчик, е длъжно да издаде фактура за извършената от него доставка на стока или услуга или при получаване на авансово плащане преди това освен в случаите, когато доставката се документира с протокол по чл. 117.” Строителят е данъчно задължено лице, но все още не е регистриран за нуждите на ЗДДС. Независимо от това, че не е регистриран за нуждите на Закона за ДДС, той издава фактура, която по съдържание трябва да отговаря както на Закона за счетоводството (чл. 7, ал. 1), така и на чл. 113 и чл. 114 от Закона за ДДС и да бъде издадена не по-късно от 5 дни от датата на данъчното събитие, в случая от изповяднването на сделката с отстъпеното право на строеж. Тази доставка се смята за бартер по смисъла на чл. 130, ал. 1 от Закона за ДДС.

   Правото на строеж е част от разходите, които се включват в себестойността на бъдещата сграда. Практически разходите за построяването на четирите апартамента като отстъпено право на строеж ще се понесат от всички останали строителни продукти - апартаменти, офиси и т.н., включени в проектосметната документация на сградата. С нотариалния акт за отстъпеното право на строеж тези разходи следва да се начислят като разходи за външна услуга и като задължение на строителната фирма по предоставянето на апартаменти на собствениците на отстъпеното право на строеж. Оценката на правото на строеж би трябвало да е изготвена въз основа на проектосметната документация за бъдещата сграда и към този етап е приблизителна, защото все още строежът не е започнал и фактическите разходи не са направени.

   С издадената от строителя фактура на собствениците следва да се начисли едно вземане от собствениците срещу приходи за бъдещи периоди. Защо не бива да се признават тези приходи като текущи приходи? Защото практически апартаментите не са построени и съответно няма прехвърлени права върху тях от строителя на собствениците. Оценката е тази, която е в нотариалния акт за прехвърленото право на строеж от собствениците на земята на строителната фирма.

   Прехвърлянето на правото на строеж до издаване на разрешение за строеж е освободена доставка по смисъла на чл. 45, ал.1 от Закона за ДДС: “Чл. 45 (1) Освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването й под наем или аренда.

   (2) (Изм. - ДВ, бр. 99 от 2011 г., в сила от 1.01.2012 г.) Учредяването или прехвърлянето на право на строеж се смята за освободена доставка по ал. 1 до момента на издаването на разрешение за строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж”, но само до издаване на разрешението за строеж. Тъй като строителната фирма не е регистрирана за нуждите на Закона за ДДС, към този момент нормата на чл. 45 няма как да се прилага за нея.

   Съгласно чл. 96 от ЗДДС: “Чл. 96. (1) Всяко данъчно задължено лице с облагаем оборот 50 000 лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец е длъжно в 14-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон.” Това означава, че всеки месец трябва да се проверява дали строителната фирма е достигнала този оборот и в момента, в който е натрупала задължителния оборот (дванадесет месеца назад, но оборотът може да се направи още първия месец, така че определящо е оборотът, но не и месеците - не бива да се изчакват 12 месеца, при положение че още първия месец този оборот е достигнат), в четиринадесетдневен срок строителното предприятие трябва да подаде документи в териториалната дирекция на НАП по регистрация за тази задължителна регистрация по ЗДДС.

   В облагаемия оборот се включват всички доставки, които данъчно задълженото лице е направило, включително и авансовите плащания (чл. 96, ал. 4). Следователно оборотът от издадената фактура също трябва да бъде включен при определяне на облагаемия оборот на строителната фирма за задължителната регистрация (чл. 96, ал. 2 от ЗДДС).