Продажба на недвижим имот

Отговоря доц. д-р Живко БОНЕВ - регистриран одитор

   Строително дружество продава изграден от него апартамент, като купувачът изцяло е платил задължението си съгласно предварителния договор и имотът е изграден и въведен в експлоатация. Сделката не е изповядана нотариално. Има ли основание строителното дружество да признае прихода и разхода от тази сделка, без да има нотариален акт?

   Един от принципите, спазвани при счетоводното отчитане на сделките, е предимство на съдържанието пред формата, което означава, че “сделките и събитията се отразяват счетоводно съобразно тяхното икономическо съдържание, същност и финансова реалност, а не формално според правната им форма”.
Този принцип фигурира в Закона за счетоводството, чл 26, ал 1, т. 8 - предимство на съдържанието пред формата, сделките и събитията се отразяват счетоводно в съответствие с тяхното съдържание, същност и икономическа реалност, а не формално според правната им форма; и в Директива 2013/34 ЕО в гл. 2, чл. 6, пар. 1, буква “з”, с текста: “Позициите в отчета за приходите и разходите и баланса се отчитат и представят с оглед същността на съответната сделка или споразумение.”

   Сделките се осъществяват по взаимна договореност между двете страни - продавач (изпълнител) и купувач (приобретател). Формата на постигане на тази договореност може да бъде различна: тя обаче е правната страна на въпроса. Счетоводната страна е друга - счетоводството трябва да отрази икономическата същност на сделката.
Договорът за доставка на стоки има минимум двама участници - продавач и купувач. Първият продава, отписва своя актив и отчита приходи, а вторият придобива стоката, включва я в патримониума си и плаща за нея. Условията, при които едната страна отчита сделката като осъществена, важат и за другата страна, макар и в обратен порядък.
На тази основа би могло въпросът да се третира на основата на изискванията на МСС 18 Приходи и еднозначния Национален стандарт СС 18. В чл 14 на МСС 18 е посочено, че една продажба на стока се признава, когато едновременно са изпълнени пет условия:
а) предприятието е прехвърлило на купувача съществените рискове и ползи от собствеността върху стоките;
б) предприятието не запазва продължаващо участие в управлението на стоките, доколкото то обикновено се свързва със собствеността, нито ефективен контрол над продаваните стоки;
в) сумата на прихода може надеждно да бъде оценена;
г) вероятно е икономическите ползи, свързани със сделката, да бъдат получени от предприятието, и
д) направените разходи или тези, които ще бъдат направени във връзка със сделката, могат да бъдат надеждно оценени.

   Поради многообразието в практиката преценката кога предприятието продавач (изпълнител) е прехвърлило на купувача значителните рискове и ползи от собствеността се основава на анализ на обстоятелствата по сделката, извършван от отделните страни. Обикновено този момент съвпада с прехвърлянето на юридическото право на собственост или с предаването във владение на купувача.
Възможно е прехвърлянето на рисковете и ползите от собствеността да е и по различно време от това на прехвърлянето на правото на собственост или на предаването на стоката във владение.
Това показва, че съществено значение за условията, свързани със собствеността и изпълнението на сделката, има не толкова моментът на юридическото прехвърляне на собствеността съгласно изискуемата се форма, а моментът на прехвърляне на значителните рискове и изгоди върху обекта на продажбата и факта, че продавачът не запазва ефективен контрол върху този актив.

   Според това, което сочите във въпроса тези условия, посочени в пар. 14 от МСС 18, са изпълнени. Но това преценява продавачът. При положителна преценка продавъчът може и трябва да отчете изпълнението на договора, като:
* отпише сградата от своите активи;
* отчете приходите и разходите;
* отчете евентуално задължение за допълнителни такси и пр., свързани с издаването на нотариалния акт, които са изчислени.
След това двете страни трябва да предприемат необходимите действия за осъществяване на юридическото прехвърляне на собствеността, съобразно изискванията на законите.
В този дух и именно за недвижим имот е и писмо изх. № 5_53-02-32/ 10.03.2010 г. на НАП от гледна точка на продавача. Но това пояснение стъпва на принципните счетоводни изисквания, без да пренебрегва останалите закони, и може и следва да се прилага и при други ситуации.