Данъци при сделки с недвижими имоти

Отговаря Лиляна ПАНЕВА – данъчен консултант

   Въпрос: Дружеството е регистрирано по ЗДДС. Основната му дейност е строителство на жилищни кооперации.
Предстои му строителство на жилища на терен, собственост на дружеството, за които има проект, но няма все още разрешение за строеж.
Преди да премине теренът в собственост на дружеството, неформално 1/6 част от него е бил собственик - родственик на собственика на капитала на дружеството. Имали са устна договореност, че дружеството ще търси начин да го удовлетвори като бивш собственик на част от УПИ.
При положение че имаме проект на жилищната кооперация, която ще се строи, възможно ли е дружеството да направи дарение на жилища, в проектна готовност - част от кооперацията, на бившия собственик - физическото лице, което ще си поеме по-нататък строителството или да извършим покупко-продажба на заделените му проектирани жилища?
За да не нарушим данъчните закони, възможно ли е да извършим такива сделки, ако е възможно, какви данъци дължим при дарение и при покупко-продажба?

   Отговор: В запитването не се дава информация нито относно вида на родствената връзка между собственика на дружеството и въпросното лице, което следва да бъде удовлетворено, нито какво точно означава „неформална” собственост на последното на част от УПИ, върху който ще се осъществи бъдещото строителство. По правило данните за вида на връзката между дарявания и дарителя са от значение за оценката на размера на данъка по ЗМДТ при прехвърляне на собственост по дарение, а тези за собствеността на въпросното лице - за законосъобразността на начина, по който дружеството е станало собственик на неговата част от имота. Още повече че след като лицето е собственик на част от имота, прехвърлянето на собствеността върху бъдещия строителен продукт върху този имот би могло да се оформи като размяна, известна в практиката като „бартер”.

   Изключвайки въпросите, които повдига изложеното, по принцип дружеството има право да прехвърли собственост върху заделените за лицето проектирани жилища както чрез покупко-продажба, така и чрез дарение. При покупко-продажбата обаче остава открит въпросът относно това кой ще плати стойността на тези жилища и подоходния корпоративен данък, дължим за печалбата на дружеството, която се формира при тази продажба. Що се касае до задълженията при варианта „дарение”, следва да се има предвид, че:
- по силата на чл. 31 от ЗКПО разходите за дарения са данъчно признати само когато са направени в полза на лицата, посочени в неговите разпоредби, какъвто случаят не е;
- на основание чл. 16, ал. 2, т. 2 от същия закон безвъзмездното предоставяне за ползване на материални и нематериални блага се квалифицира като „отклонение от данъчно облагане” и
- съгласно чл. 44 от ЗМДТ даренията на недвижим имот подлежи на облагане с данък.
Следователно:
- счетоводните разходи за дарението на заделените имоти няма да бъдат признати за данъчни цели и върху тях ще се дължи подоходен данък. Данъчна основа за определяне размера на облагаемия доход ще е пазарната цена на имотите;
- физическото лице, получило дарението, ще дължи на общината, на територията на която се намират имотите, данък дарение в размер, определен по реда на чл. 47, ал. 1 от ЗМДТ. При съответното споразумение данъкът би могъл да се сподели солидарно от лицето и дружеството или да се поеме изцяло от последното.