Данъчен кредит за разходите, свързани с недвижим имот

Отговаря Ганка ПЕТРОВА - главен експерт по приходите в НАП

   Имаме дружество, което отдава имот под наем, досега винаги на юридическо лице. За покупката на имота не е ползвано ДДС, тъй като имотът е закупен 2013 г. от физическо лице.
От месец септември част от имота ще бъде отдавана и на физическо лице. При него няма да начисляваме ДДС на база чл. 45 ал. 4.
Съотношението на облагаеми продажби към необлагаемите ще е 3/1, в превес на облагаемите продажби.
В договорите е уговорено, че наемодателят заплаща всички разходи за консумативи (като ток, вода и поддръжка на имота, като цената им е включена в договорения наем).
За 2017 г. нямаме извършвани освободени доставки, в резултат на което ползваме пълен размер на ДДС за всички разходи за поддръжката на този недвижим имот.
Питането ни е следното:
В месец декември 2018 трябва ли да направим преизчисляване на коефициента на ползван данъчен кредит през годината (на сметките за ток, вода, озеленяване), или това нещо трябва да бъде направено ежемесечно през 2019 г.
Как точно се прави корекцията: съпоставят се всички облагаеми доставки към всички доставки (за цялата година) и с получения коефициент се умножава ползваният ДК за цялата година. След това получената сума се изважда от ползвания ДК (отново за цялата година). Така получената сума би следвало да се довнесе в държавния бюджет като намаляване на ползвания данъчен кредит чрез съставяне на протокол по чл. 117.
Моля, коригирайте ни, ако разсъжденията ни не са верни или просто пропускаме нещо.

   В случая по отношение на разходите, свързани с недвижимия имот (ел. енергия, вода и поддръжка), за дружеството е налице една от следните възможности:
1. Прилагане на разпоредбата на чл. 73б, т. 2 от ЗДДС
Съгласно цитираната разпоредба за стоки или услуги, които не са или не биха били дълготрайни активи, регистрирано лице може да упражни право на данъчен кредит за размера на данъка, съответстващ на използването на стоката или услугата в рамките на независимата икономическа дейност за извършване на доставки, за които има право на приспадане на данъчен кредит, като определи с разумен метод този размер, когато използва стоката или услугата в рамките на независимата си икономическа дейност за извършване на доставки, за които има право на приспадане на данъчен кредит, и за доставки или дейности, за които няма такова право, като не прилага чл. 73.
Прилагайки тази разпоредба, за начисления данък във връзка получените доставките на ел. енергия, вода и поддръжка на имота следва да се определи каква част от тях съответства на използването на имота за облагаемите доставки и за тази съответна част се упражни право на пълен данъчен кредит.

   2. Прилагане на разпоредбата на чл. 73 от ЗДДС
Съгласно цитираната разпоредба размерът на частичния данъчен кредит се определя, като сумата на данъчния кредит се умножи по коефициент, изчислен до втория знак след десетичната запетая, получен като отношение между оборота, отнасящ се за доставките, за които лицето има право на приспадане на данъчен кредит, и оборота, отнасящ се за всички, извършвани от лицето доставки и дейности - чл. 73, ал. 2 от ЗДДС.
Коефициентът се изчислява на базата на оборотите по ал. 3 и ал. 4 на чл. 73 от закона за цялата предходна календарна година, а когато такива обороти липсват - на базата на оборотите за данъчния период, през който възниква правото на приспадане на данъчен кредит (чл. 73, ал. 5 от ЗДДС).
Прилагайки коефициента, ежемесечно се определя размерът на частичния данъчен кредит, на който регистрираното лице има право на приспадане.
Размерът на частичния данъчен кредит се преизчислява в последния данъчен период на текущата календарна година на базата на показателите по ал. 3 и ал. 4 на чл. 73 за текущата календарна година (чл. 73, ал. 6 от ЗДДС). Разлика в резултат на преизчислението се включва като корекция (увеличение или намаление) в размера на данъчния кредит в справка-декларацията за последния данъчен период.
В разпоредбата на чл. 65 от ППЗДДС са определени редът и начинът на изчисляване на годишната корекция на частичния кредит. Прилагайки посочената формула в чл. 65, ал. 1 от ППЗДДС, се определя годишната корекция, като се съставя протокол по чл. 117 от закона и размерът на корекцията се отразява със знак “+” или “-” в клетка 43 на справката-декларация за последния данъчен период. Протоколът се издава най-късно на последния ден на последния данъчен период и се отразява в дневника за покупките за този последен данъчен период.