РЕПУБЛИКА БЪЛГАРИЯ
№ 94-00-41 от 06.04.2016 г. Относно: Прилагане на ЗДДФЛ при продажба на недвижими имоти, придобити като обезщетение при учредено право на строеж

НАЦИОНАЛНА АГЕНЦИЯ ЗА ПРИХОДИТЕ

   В Дирекция ОДОП постъпи Ваше запитване с вх. № ……23.03.2016г.
Изложена е следната фактическа обстановка:
През месец юли 2011г. физически лица са учредили право на строеж на дружество върху наследствен имот. Подписан е нотариален акт за учредяване на право на строеж върху недвижим имот от 14.07.2011г. Дружеството, на което е учредено право на строеж ще предостави жилища на всеки от собствениците на имота.
Удостоверението за въвеждане в експлоатация на построената сграда е с дата 06.10.2014г.
Декларациите за облагане с данък върху недвижимите имоти за апартаменти с номера 1 и 10 са подадени на 05.12.2014г.
Физическото лице възнамерява да извърши продажба на апартамент № 1 и евентуално на апартамент № 10 през 2016г. на цена по-висока от данъчната оценка.
Въпроси:
1. Коя дата се счита за дата на придобиване на имотите – апартамент № 1 и № 10?
2. Ако апартамент № 1 се продаде през 2016г., доходът от продажбата ще бъде ли облагаем?
3. Ако през 2016г. се продадат и двата апартамента заедно на цена над данъчната оценка, доходът от продажбата ще бъде ли облагаем?

   При така изложената фактическа обстановка, която е частично хипотетична и непълна, изразявам следното принципно становище:
Съгласно чл. 10, ал. 2 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица /ЗДДФЛ/, в зависимост от формата на плащане доходите могат да бъдат парични и непарични. Срещу учреденото право на строеж върху наследствен имот Вие получавате непаричен доход – недвижими имоти (апартаменти). На основание чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ, не са облагаеми доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт. Така, на основание цитираната разпоредба не се облагат придобитите недвижими имоти, получени като обезщетение срещу учредено вещно право на строеж върху наследствен имот.
Апартаментите, които възнамерявате да продадете през 2016г. не могат да се квалифицират като придобити по наследство, а са получени в резултат на осъществена от Вас сделка - учредено право на строеж. Фактът, че имуществото върху което сте учредили право на строеж /земята/ е наследено има отношение само при осъществяването на тази именно сделка /учредяването на правото на строеж/, но не и спрямо придобитото от нея. В този смисъл, сумите които ще получите от продажбата на апартамент/и, не попадат в обхвата на необлагаемите доходи по реда на чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ.
Във връзка с данъчното третиране на доходите от продажба на недвижимо имущество, следва да имате предвид, че на основание чл. 13, ал. 1, т. 1, букви „а“ и „б“ от ЗДДФЛ, не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
а) един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години. Определение за „недвижим жилищен имот“ е дадено в § 1, т. 51 от ДР на ЗДДФЛ - във връзка с прилагането на чл. 13, ал. 1, т. 1 недвижим имот е този, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди;
б) до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
Според чл. 181 от Закон за устройство на територията /ЗУТ/ правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна или разпоредителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. След завършване на сградата в груб строеж, което се констатира с протокол на общинската, съответно районната администрация, предмет на прехвърлителна или разпоредителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея. По аргумент на чл. 181 от ЗУТ правото на собственост върху сграда, построена въз основа на надлежно учредено право на строеж се придобива по реда на чл. 63, ал. 1 от Закона за собствеността /ЗС/ от момента на завършването й в груб строеж. Това ще е моментът и на придобиване на договорената от Вас престация /апартаменти/.

   От запитването е видно, че правото на строеж е учредено през месец юли 2011г., но няма данни за завършването на сградата в груб строеж, т.е. не ясна датата на придобиване. Необходимо е да се има предвид, че при продажба на един недвижим жилищен имот през 2016г., ако между датата на придобиването и датата на продажбата са изминали повече от три години няма да е налице основание за облагане. Ако от датата на придобиване не са минали три години, то доходът е облагаем като данъчното третиране на доходите от прехвърляне на права или имущество е уредено в глава пета, раздел V на ЗДДФЛ - чл. 33 и чл. 34 от закона.
Съгласно чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ, облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.
Цената на придобиване на имоти, придобити от замяната се определят като се вземе под внимание разпоредбата на чл. 33, ал. 6, т. 6 от ЗДДФЛ. Цената на придобиване е пазарната цена по чл. 10, ал. 4 от същия закон на имуществото, придобито при замяна, което означава, че непаричните доходи /апартаменти срещу право на строеж/ се остойностяват в български левове към датата на придобиването им по пазарна цена.
На основание § 1, т. 9 от ДР на ЗДДФЛ, „пазарна цена” е пазарната цена по смисъла на § 1, т. 8 от допълнителните разпоредби на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс /ДОПК/, а именно: „пазарна цена” е сумата без данъка върху добавената стойност, която би била платена при същите условия за идентична или сходна стока или услуга по сделка между лица, които не са свързани.

   Продажната цена на апартаментите следва също да е пазарната цена към момента на сключване на сделките и не следва да е определената данъчна оценка за целите на деклариране на имотите във връзка с прилагане на разпоредбите на Закона за местните данъци и такси.
При продажба на втория недвижим имот през 2016г. не може да се ползва облекчението по чл. 13, ал. 1, т. 1, буква „б“ от ЗДДФЛ и ще се формира облагаем доход, тъй като между датата на придобиване /която вероятно е след 2011г./ и датата на продажбата /2016г./ не са минали повече от пет години.
Когато през годината са продадени повече от два недвижими имота, поредността им за целите на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. „б” от ЗДДФЛ би могла да се определи по датата на продажбата им, посочена в съответния нотариален акт. Следователно облагаемия доход от продажбата на един от двата имота през 2016г. ще се формира в зависимост от продажната цена на имота във втория по хронологичен ред нотариален акт.

   Директор на Дирекция „ОУИ“ Пловдив: (п) (не се чете)