Осигуряване и данъчно облагане на наемодател

Отговаря Аспасия ПЕТКОВА – експерт по осигуряване

   Въпрос: Физическо лице отдава под наем 8 стаи в сграда, категоризирана като хостел. Договорите за наем са за дългосрочно настаняване. Освен това в сградата, в която живее, отдава още 4 апартамента под наем за дългосрочно настаняване. Лицето работи във фирма на трудов договор за 1 час на ден.
Лицето трябва ли да се регистрира като СОЛ за дейността си по отдаване под наем?

   Отговор: Редът за осигуряване на самоосигуряващите се лица е определен в Кодекса за социално осигуряване (КСО) и в Наредбата за общественото осигуряване на самоосигуряващите се лица, българските граждани на работа в чужбина и морските лица.
От началото на 2019 г. в чл. 3, ал. 2 от КСО към лицата, които трябва да се осигуряват като самоосигуряващи се, а това са лицата, упражняващи трудова дейност като еднолични търговци, собственици или съдружници в търговски дружества, физическите лица - членове на неперсонифицирани дружества, са добавени лицата, упражняващи трудова дейност като и лицата, които се облагат по реда на чл. 26, ал. 7 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ).

   Отдаването на собствено жилище под наем не е трудова дейност по смисъла на КСО. Но трябва да се прецени дали тази дейност подлежи на облагане по реда на чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ. Ако тази дейност подлежи на облагане по реда на чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ, тогава съгласно КСО лицето ще подлежи на регистрация като самоосигуряващо се лице и ще трябва да се осигурява като такова.
Съгласно Закона за здравното осигуряване лицата, които не подлежат на здравно осигуряване на друго основание, а са длъжни да се осигуряват единствено за своя сметка като “безработни“ и не са пенсионери, са задължени да внасят здравни вноски освен вноските като „безработни“ лица. Но това не се отнася за конкретния казус, тъй като лицето работи по трудово правоотношение и подлежи на здравно осигуряване по трудовия си договор. Ако не подлежи на здравно осигуряване, на друго основание, а само „безработно“ лице, ще трябва да внася вноски за здравно осигуряване.

   Съгласно чл. 14, ал. 4 от ЗДДФ физическите лица, включително едноличните търговци, за доходите от патентни дейности, се облагат с патентен данък по реда на Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). За доходите от други дейности лицата се облагат по реда на ЗДДФЛ.
На основание разпоредбата на чл. 61з от ЗМДТ физическо лице, включително едноличен търговец, което извършва дейности посочени в приложение №4 (патентни дейности), се облага с годишен патентен данък, при условие че:
1. оборотът на лицето за предходната година не превишава 50 000 лв., и
2. лицето не е регистрирано по ДДС, с изключение на регистрация за вътреобщностно придобиване по чл. 99 и чл. 100, ал. 2 от същия закон.

   Нормите на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) ще бъдат приложими, когато става въпрос за отдаване под наем на обект за жилищни нужди на физическо лице или за седалище и стопанска дейността на предприятие. В този случай физическото лице получател на дохода от наем ще облага същия по реда на чл. 31 от ЗДДФЛ. Когато става въпрос за ползването на недвижимия имот на хотелски принцип ще се прилага Законът за туризма (ЗТ). Ако апартаментът е категоризиран и се предоставя на туристи, дейността по предоставяне на апартамента за настаняване е туристическа дейност. Туристическите обекти са изчерпателно изброени в чл. 3, ал. 2 от ЗТ. В т. 1, б. “б” на разпоредбата е посочено, че като туристически обекти клас Б се третират семейни хотели, хостели, пансиони, почивни станции, къщи за гости, стаи за гости, апартаменти за гости, бунгала и къмпинги.
В случай че осъществяваната дейност са туристически услуги (хотелиерство) чрез предоставяне на апартамент (места за настаняване), следва да се има предвид следното:
Доходът, придобит от тази дейност, подлежи на облагане по реда на ЗМДТ с годишен патентен данък, когато обектът попада в посочените в приложение №4 към закона и лицето отговаря на условията за облагане с патентен данък.

   Когато мястото за настаняване – обектът, не попада в посочените в приложението или лицето предоставящо тези услуги не отговаря на условията за облагане с патент изрично посочени в чл. 61з от ЗМДТ, тогава доходът от тази дейност ще подлежи на облагане по реда на ЗДДФЛ.
Доходът получен от туристически услуги ще попадне в обхвата на нормата на чл.31 от закона – доходи от наем или друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество, когато нормите за облагане с патент по ЗМДТ са неприложими и лицето не се счита за търговец по смисъла на Търговския закон (ТЗ). В чл. 2, т. 3 от ТЗ е посочено, че не са търговци лицата извършващи хотелиерски услуги чрез предоставяне на стаи в обитаваните от тях жилища.
При условие че физическото лице не попада за облагане по реда на ЗМДТ и не обитава апартамента, при него облагането ще бъде по реда на чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ, т.е. ще се облага като търговец за получения доход от туристически услуги.