Начисляване на ДДС при продажба на земя и сграда

Отговаря Лиляна ПАНЕВА – данъчен консултант

   Въпрос: През м. март 2020 г. българска фирма закупи земя от ЧСИ. Стойността на сделката е 50 000 лв. (няма начислен ДДС). Върху нея построихме къща с цел продажба. Построяването е извършено от фирмата, купувач на земята. За вложените материали сме ползвали данъчен кредит. Продаваме имота за 100 000 лв. (вкл. земя и новопостроена къща), трябва ли да начисля ДДС и върху коя стойност?

   Отговор: При посочените обстоятелства при продажбата българската фирма ще извърши доставка на сграда и земя. По силата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС доставките на сгради или на части от тях, както и доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях, са освободени от облагане, ако не са нови по смисъла на закона. Дефиниция на понятието „Нови сгради“ за целите на ДДС е дадена в т. 5 от § 1 на допълнителните разпоредби на ЗДДС, съгласно която нови са сградите:
а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност „груб строеж“ или
б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията, или
в) които отговарят на следните условия:
- представляват части, обособени като самостоятелни обекти от съществуващи сгради в резултат на извършено надстрояване и/или допълващо застрояване, и тези части може да бъдат обект на отделни доставки или представляват сгради, за които направените преки разходи за извършване на реконструкция, основно обновяване и/или преустройство са не по-малко от една трета от пазарната цена на тези сгради към датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията, и
- към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията.
Съгласно изложената информация в запитването в случая ще се извърши доставка на сграда, която е нова по смисъла на ЗДДС и следователно доставката на въпросната сграда и на прилежащия към нея терен са облагаеми и за нея следва да се начисли данък.
По силата на чл. 45, ал. 1 от закона прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването й под наем или аренда са освободени от облагане. На основание ал. 5 от същия член на закона обаче алинея 1 не се прилага по отношение на прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот (УПИ) по смисъла на Закона за устройство на територията (ЗУТ). Според дефиницията на понятието, дадена в т. 11 на § 5 от ДР на ЗУТ „урегулиран поземлен имот“ или „урегулиран имот“ е поземлен имот, за който са определени граници с подробен устройствен план, с достъп до път, улица или алея, конкретно предназначение и режим за устройство.

   В този смисъл като цяло са освободени от облагане само доставките на земеделска и горска земя с непроменено предназначение, т.е. земята не е превърната в „земя за строеж“, но не и поземлените имоти, намиращи се в строителните граници на населените места, представляващи УПИ. В запитването не е дадена информация по въпроса, но най-вероятно е, че земята, която не е част от прилежащия терен към сградата, е УПИ по смисъла на ЗУТ, което означава че тя също е облагаема.
На основание на изложеното българската фирма следва да начисли ДДС за доставката си.
Размерът на данъка се определя на база данъчната основа на съответната доставка. Съгласно разпоредбата на чл. 26, ал. 2 от ЗДДС данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. Не се смятат за възнаграждение по доставка всякакви плащания на неустойки и лихви с обезщетителен характер. На основание ал. 3, т. 1 на същия член от закон данъчната основа по ал. 2 се увеличава с всички други данъци и такси, в т. ч. акциз, когато такива са дължими за доставката.
С оглед практиката на СЕС относно това кои данъци и такси се включват в данъчната основа на доставките – Решение на СЕС от 1 юни 2006 г. по дело C-98/05, Решение от 28 юли 2011 г. по дело C-106/10, Решение от 5 декември 2013 г. по съединени дела C-618/11, C-637/11 и C-659/11 обаче, когато са за сметка на купувача, дължимите нотариални такси, данък по ЗМДТ и такса за вписване в имотния регистър към Агенцията по вписванията не трябва да се добавят към данъчната основа. Това означава, че ако в случая между участниците в сделката е договорено въпросните суми да се дължат от купувача, данъчната основа, върху която българската фирма следва да начисли ДДС, ще е равна на уговореното възнаграждение за продажбата на земята и сградата.